附件9
佛山市利用集体建设用地建设租赁住房
试点实施方案
根据《国土资源部住房城乡建设部关于印发的通知》（国土资发〔2017〕100号，以下简称《试点方案》）要求，为积极稳妥推进我市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，构建租购并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，结合我市实际，制定本方案。
一、总体要求
（一）指导思想
全面贯彻党的十九大和十八大、十八届三中、四中、五中、六中、七中全会精神，深入学习贯彻习 近平总书记系列重要讲话精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，按照党中央、国务院决策部署，贯彻落实《试点方案》确定的总体要求、试点内容、组织实施规定，牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以加快建立租购并举的住房制度为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供住房保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。
（二）基本原则
把握正确方向。坚持市场经济改革方向，发挥市场配置资源的决定性作用，注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同，加强部门协作，形成改革合力。
保证有序可控。政府主导，审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地。以满足新市民合理住房需求为主，增加住房有效供给，强化监管责任，保障依法依规建设、平稳有序运营，做到供需匹配。
坚持自主运作。尊重农民集体意愿，统筹考虑农民集体经济实力，以具体项目为抓手，合理确定项目运作模式，确保集体经济组织自愿实施、自主运作，维护各方权利人合法权益，符合群众长远利益和远期规划。
提高服务效能。落实“放管服”要求，配合行政审批“一门式”改革，不断简政放权，强化服务意识，优化审批流程，降低交易成本，提升服务水平，提高办事效率，方便群众办事。
扎实稳步推进。既要按照党中央和国土资源部、住房城乡建设部的统一部署和整体安排，审慎稳妥推进，又要结合地方实际，以需定供，发挥基层首创精神，先行先试，大胆实践，积极探索。（三）试点目标
通过试点，到2020年全面建成小康社会时，成功建设运营一批集体租赁住房项目，促进存量集体建设用地盘活利用，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，基本建成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的集体租赁住房市场，探索形成可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
（四）试点范围
试点的范围是佛山市辖区范围，试点对象是符合土地利用总体规划、城乡规划及村土地利用规划，租赁住房市场需求大，集体经济组织有建设意愿、有资金来源，经审批认定为集体租赁住房项目的集体建设用地。
二、试点内容
（一）完善试点项目审批程序
1.健全集体租赁住房规划许可制度。
（1）发挥规划引领作用，严格用途管制。结合控制性详细规划和村土地利用规划编制要求，科学统筹集体租赁住房用地。集体租赁住房建设应当坚持规划引领，符合土地利用总体规划要求，城乡规划确定的宗地用途为居住用地。严格执行土地用途管制，不得违规占用农用地。
（2）开展需求调查，优化选址和布局。推进统一规划、统筹布局、统一管理，结合佛山市城乡发展和产业整体布局，开展集体租赁住房需求调查，编制集体租赁住房发展规划和年度计划，确定集体租赁住房建设类型、用地规模、空间布局、开发时序，按照基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全的要求选取试点示范项目，优先在工业园区、大学园区、产业保护区、产业集聚区等产业比较完善、住房配套相对不足的区域布局。
2.构建集体租赁住房项目认定审批程序。
（1）尊重农民意愿，履行集体资产民主决策程序。严格集体租赁住房建设项目准入条件，集体建设用地申请认定为集体租赁住房项目的，须由所在集体经济组织表决同意。
（2）明确项目认定程序，加快审批速度。按照建立快速审批通道的要求，由集体经济组织在预审认定环节提交项目实施方案，由区国土、住建、规划、发改、环保等部门并联审查并出具意见，经区人民政府审批后出具认定批文。经预审认定后，需要通过联营、入股方式建设运营集体租赁住房的，可按照集体资产管理交易程序有关规定确定项目建设运营主体。建立建设运营主体申请规划报建、施工报建机制。
3.完善项目建设与竣工验收管理。
（1）理顺项目建设标准。项目须按要求进行公共服务设施配套建设，可适当配建商业设施，在符合城市控制性详细规划指标前提下，可适当提高用地容积率。集体租赁住房须符合城镇住房规划设计有关规范，不得设计为独栋别墅、联排别墅等低密度住宅建筑形式。集体租赁住房小区须安装监控视频和门禁系统，具备消防安全条件，按基本居住条件的要求对房屋进行全装修。
（2）健全项目报建和竣工验收机制。健全项目报建和竣工验收规范性程序，建立国土、规划、住建、消防、环保等多部门联合现场竣工验收及备案机制，为集体租赁住房项目设立快速报建和验收通道。
4. 明晰土地和房屋权属登记管理规定。
明晰集体租赁住房的确权登记管理，明确租赁住房的登记规则，完善产权登记制度。租赁住房建成前所使用的集体建设用地按项目整体核发不动产权证书，注明仅用于租赁住房建设，不得出让、转让、转租，不得改变土地用途。房屋不动产权证书按幢核发，注明不得以租代售和转租，不得改变土地用途，不予分割办理单元产权证。
（二）完善集体租赁住房建设和运营机制
1.构建多层次多元供应体系。
（1）构建多元化土地供给模式，鼓励多主体参与建设。集体经济实力雄厚、自主开发意愿大的农村集体经济组织可以自行建设运营；集体经济实力偏弱、自主开发意愿不大的农村集体经济组织可以通过联营、入股等方式选择社会建设运营主体，激活和带动集体租赁住房市场发展；市、区、镇级政府也可成立国有住房租赁企业，以协议出让等方式取得集体建设用地使用权，引领、带动和规范集体租赁住房市场。
（2）规范城中村住房租赁，构建存量集体租赁住房供应体系。鼓励集体经济组织经民主决策程序及集体资产处置有关规定，成立住房租赁企业或委托市、区、镇级国有住房租赁企业，通过收购、租赁等方式收储村民自建房或村集体自有物业，结合城中村租赁住房改造、改建，将符合规划、安全、质量、消防、卫生等条件的住房统一出租、规范管理，并委托物业服务企业提供服务。
（3）鼓励村级工业园改造提升开展规模化租赁住房。配合村级工业园改造提升，鼓励村级工业园建设运营主体利用自有或管理的配套职工宿舍、公 寓和住房，开展村级工业园集体租赁住房统一建设、统一运营，或者委托给国有住房租赁企业进行规模化租赁经营，优先面向园区企业或职工出租。
（4）以集体租赁住房拓展保障性住房来源。通过市、区、镇级国有专业化住房租赁平台投 资、团租或扶持奖励等多种措施，以集体租赁住房扩大公共租赁住房等保障性住房的供应来源，纳入保障性住房管理并享受保障性住房建设和经营管理环节的相关税费优惠政策，形成集体租赁住房、保障性租赁住房、市场化租赁住房的多层次供应体系。
2.建立兼顾多方主体的土地增值收益分配机制。
明确租赁双方应依法及时履行纳税申报，落实住房租赁税收优惠有关规定，发挥土地增值收益调节金及土地增值税等各类税费调节功能，建立兼顾政府、农民集体、企业和个人多方主体利益的土地增值收益分配机制。
3. 规范集体租赁住房建设运营管理。
（1）建立建设运营协议制度。在项目报建前，由镇人民政府（街道办事处）与集体经济组织、建设运营主体签订集体租赁住房项目建设运营协议，明确建设运营阶段的监管单位、开竣工时间、不动产登记条件、只租不售、违约责任等内容，明确相关法律法规和租赁合同约定事项，强化不得以租代售、不得转租的硬性约束。
（2）完善统一的住房租赁平台建设。依托于我市国有住房租赁企业，在国有专业化住房租赁平台的基础上，可以自愿将集体租赁住房纳入租赁平台建设，统筹全市住房租赁市场。同时，整合全市租赁住房房源信息、按照有关政策提供租赁服务，以满足不同区域住房和租赁人群的需求。
（3）加强集体租赁住房运营管理。制定租赁住房运营管理办法，明确租赁双方权利义务、运营模式、租赁管理、物业服务、纳税申报、退出机制，完善相关补贴政策。通过佛山市住房租赁监管平台，将集体租赁住房全面纳入网格化管理，加强住房租赁情况的日常巡查，指导、督促村（居）委会开展租赁管理具体事务、矛盾协调化解等工作。
（4）完善合同履约监管机制。明晰和规范集体住房租赁交易流程，建立集体租赁住房网签和备案制度，制定推行全市统一的住房租赁合同示范文本，明确租赁期限、用途、租金、修缮、违约责任及其他权利义务，将集体租赁住房纳入房屋租赁备案管理。土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。
4. 加大金融支持力度。
（1）完善对建设运营主体的信贷支持力度。鼓励商业银行以项目用地使用权整体抵押担保、租金等应收账款提供质押担保、第三方主体提供保证担保等多种形式提供信贷支持。资本市场对建设运营主体提供股权投 资，稳步推进房地产投 资信托基金（reits）试点工作，吸引社会化投 资，多渠道筹集资金。
（2）探索运营阶段的多种融资方式。鼓励运营主体通过租赁住房租金收益权质押融资，符合条件的可通过ipo、债券及不动产证券化产品等方式融资。
（三）探索租赁住房监测监管机制
1.加强住房租赁登记备案管理。租赁双方凭房屋租赁合同到所属辖区流管机构进行出租屋登记，依规核查后出具《出租屋租赁登记证明》或《出租屋租赁备案证明》。出租人需提交不动产权证书或者其房屋产权、使用权合法的权属证明原件及复印件等资料。承租人提交的要件有租赁合同和身份信息。经登记备案取得的住房租赁登记备案证明，可作为承租人合法稳定住所的证明，保障承租人的权益。
2.建立交易价格监测监管制度。利用交易系统、监管系统等信息化系统搜集集体建设用地租赁住房市场租金交易情况，全面掌握租赁住房数量、结构、租金、时序等信息，综合分析研判市场形势。根据季度交易数据情况，分区域、分用途提出分析报告，报告包含季度基本交易情况、交易特点、趋势分析、问题和建议，用于分析决策。对于租金明显低于或高于市场价格的，交易机构提出交易预警或依据有关政策法规进行干预。
3. 完善对租房交易平台的监管。完善信息系统的租赁网签功能，依托佛山市住房租赁监管平台，融合各租赁企业租赁管理系统数据，提供信息发布、房源核验和网上签约、网上备案、居住信息申报等服务。加强住房租赁市场监测，为政府决策提供数据基础。
4. 完善租金定价机制。本着缓解住房供需矛盾、建立租购并举住房制度的原则，针对我市不同区域的租赁住房，综合考虑房屋本身特性、交通条件、租用年限等因素，构建差异化的租金定价机制。租金水平由各区住建部门根据实际情况分镇（街道）、分路段、分类别发布，建立“政府引导，市场主导”的公开透明化租金定价及实施机制。
5. 加强部门联合，建立租赁市场管理体系。建立国土、住房城乡建设、规划、财政、农村工作、城管、流管、公安、工商、税务等多部门联合监管体制，明确职责分工，在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动，构建规范有序的租赁市场秩序。
（四）探索保障承租人获得基本公共服务的权利
1.加强承租人公共服务体系建设。探索租赁住房公共服务新机制，创新方式服务新市民。完善和落实新市民积分制度服务管理，集体租赁住房承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，逐步享受新市民有关义务教育、医疗等基本公共服务。
2.建立健全非户籍承租人社会保障机制。进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。依托佛山市住房租赁监管平台和流管系统，加强居住信息的申报，提升时效性和准确性。加快我市流动人员和出租屋管理的立法进程，进一步规范化管理，保障承租人权益。
三、工作步骤
（一）准备阶段（2017年9月-201...