进入下半年，地产市场不太平，多座城市都传来了楼市降价的声音，行业唱衰声一片，更有悲观者断言“从此楼市再无金九银十”。
据不完全统计，单算今年8月，就有45个城市发布了超过55次的房地产调控政策，密集程度堪称历史之最，而截至目前，2018年累计调控次数更是高达315次。
近日，佛山市住建局发布8月份一手住宅的成交情况，成交套数、面积、金额，一致下跌。
再看看中原地产统计的数据，自“金三月”后，直至8月，成交都逐步下滑：
各个维度的统计数据，我们都可以看到，基本上2018年下半年起，佛山的成交量都开始下滑。
那这些数据和信号都是对的么？
关于房价，我们看到的是统计数据的下滑，但是我们也同样看到有不少的商品房是通过“额外”收费来补足落差的，比如说装修款。装修款高于首付的情况比比皆是，广佛地区的很多楼盘，都是通过这样的手段来进行对冲。
所以我们就看到了整个房价的统计数据确实是下滑了，但购房者的买房成本其实并没有少。
那么佛山市场如何，我们暂且分析下：
一、宏观经济分析
佛山市为现广东省省辖市，中国重要的制造业基地，国家历史文化名城，珠三角地区西翼经贸中心和综合交通枢纽。佛山位于广东省中部，地处珠三角腹地，毗邻港澳，东接广州，南邻中山。是“广佛都市圈”、“广佛肇经济圈”、“珠江-西江经济带”的重要组成部分，全国先进制造业基地、广东重要的制造业中心，在广东省经济发展中处于领先地位。
佛山现辖禅城区、南海区、顺德区、高明区和三水区，全市总面积3797.72平方公里。
2017年，佛山实现地区生产总值9549.60亿元，比上年增长8.5%，跻身高收入城市行列。佛山享有全国文明城市、世界美食之都、品牌之都、最具浪漫城市等美誉。2016年4月25日，《第一财经周刊》发布了新的中国城市分级排名榜单，这份榜单里佛山被定义为二线城市。
截止到2017年年末，佛山市常住人口 765.67 万人，比上年末增加 19.40 万人，增长 2.60%；出生率 12.85‰，死亡率 3.10‰；自然增长率 9.75‰。全年全体居民人均可支配收入 45813 元,比上年增长 9.2%, 扣除价格因素，实际增长 7.2%；人均生活消费支出 32648 元，增长 6.8%,扣除价格因素，实际增长 4.8%。分城乡看，全年城镇居民人均可支配收入 46849 元，增长 8.6%，扣除价格因素，实际增长 6.6%；人均生活消费支出 33451 元，增长 6.9%，扣除价格因素，实际增长 4.9%。全年农村居民人均可支配收入 26390 元，增长 9.2%，扣除价格因素，实际增长 7.2%；人均生活消费支出 18262 元，增长 9.1%，扣除价格因素，实际增长 7.1%。城乡居民人均收入倍差由 2016 年的 1.785 缩小至 2017 年的 1.775。
初步核算，2017 年佛山全市生产总值 9549.60 亿元，比上年增长8.5%。其中第一产业增加值 145.92 亿元，增长 1.9%；第二产业增加值 5570.18 亿元，增长 8.2%；第三产业增加值 3833.49 亿元，增长 9.1%。在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长 5.8%，批发和零售业增长 6.5％，住宿和餐饮业增长 3.0％，金融业增长 3.9％，房地产业增长 10.1％，其他服务业增长 12.3％。三次产业结构为 1.5：58.4：40.1。现代服务业增加值 2268.23 亿元，增长 9.6%。民营经济增加值 6067.02 亿元，占全市生产总值的比重为 63.5%。
全年居民消费价格总水平上涨 1.9%，其中消费品价格上涨0.7%，服务价格上涨 4.1%。分类别看，食品烟酒类下降 0.8%，医疗保健类上涨 7.6%，衣着类上涨 5.6%，居住类上涨 3.6 %，教育文化和娱乐类上涨 2.7 %，其他用品和服务类上涨 1.3 %，交通和通信类上涨 1.1 %，生活用品及服务类上涨 1.1 %。工业生产者出厂价格上涨 4.5%，其中轻工业上涨 2.1%，重工业上涨 6.3%。
全年城镇新增就业 8.59 万人，失业人员实现再就业 3.62 万人。年末城镇登记失业人员 2.31 万人，城镇登记失业率 2.35%。
全年地方一般公共预算收入 661.35 亿元，可比增长 11.6%，其中税收收入 467.54 亿元，可比增长 12.3%。地方一般公共预算支出 775.92 亿元，增长 11.5%。
全年全部工业增加值比上年增长 8.5%。规模以上工业（以下口径相同）增加值增长 8.8%。其中，国有及国有控股企业增长4.7%，民营企业增长 10.2%，外商及港澳台投资企业增长 8.0%，股份制企业增长 9.5%，集体企业增长 9.0%，股份合作制企业下降 10.4%。分轻重工业看，轻工业增长 8.0%，重工业增长 9.3%。分企业规模看，大型企业增长 9.1%，中型企业增长 7.5%，小微型企业增长 9.9%。
高技术制造业增加值比上年增长 15.8%，其中，医药制造业增长 8.3%，电子及通信设备制造业增长 16.6%，医疗设备及仪器仪表制造业增长 11.1%，计算机及办公设备制造业增长 17.6%。
先进制造业（新口径）增加值比上年增长 9.2%，其中，高端电子信息制造业增长 17.2%，先进装备制造业增长 10.0%，石油化工产业增长 9.5%，先进轻纺制造业增长 8.8%，新材料制造业增长 1.9%，生物医药及高性能医疗器械增长 2.1%。
优势传统工业增加值比上年增长 11.0%，其中，纺织服装业增长 7.3%，食品饮料业增长 10.6%，家具制造业增长 11.0%，建筑材料增长 10.9%，金属制品业增长 17.1%，家用电力器具制造业增长 9.1%。
工业经济效益有所提高。资产贡献率 20.03%，资本保值增值率 112.91%，资产负债率 53.53%，流动资产周转次数 3.40 次，成本费用利润率 8.59%，产品销售率 97.00%。实现利润总额增长16.8%。
全年固定资产投资完成 4265.79 亿元，比上年增长 21.5%，其中，民间投资完成 2984.40 亿元，增长 18.1%。分三 次产业看，第一产业投资 18.84 亿元，增长 11.9%。第二产业投资 1690.42 亿元，增长 15.3%。其中，工业投资 1690.71 亿元，增长 15.5%；工业技术改造投资 771.53 亿元，增长 39.4%；装备制造业投资 764.49 亿元，增长 25.0%。第三产业投资 2556.53 亿元，增长26.0%。
全年基础产业投资完成 941.61 亿元，比上年增长 42.9%。基础设施投资完成 829.68 亿元，增长 53.6%，其中交通运 输业 298.11 亿元，水利管理 11.29 亿元，电力、热力的生产和供应业 39.79 亿元。
全年房地产开发投资完成 1453.99 亿元，比上年增长 18.2%。其中住宅投资 1017.42 亿元，增长 17.9%。商品房施工 面积 9102.96 万平方米，增长 17.5%，其中商品住宅 5826.95 万平方米，增长 17.9%。商品房竣工面积 784.54 万平 方米，增长 38.4%。
全年主要港口完成货物吞吐量 7967.40 万吨，比上年增长20.5%。其中港口集装箱吞吐量 390.12 万 teu(国际标准箱)，增长 21.3%。
全年接待旅游者人数 4929 万人次，比上年增长 7.9%。在旅游人数中，接待过夜旅游者 1497.82 万人次，增长 10.9%，其中外国人 27.54 万人次，增长 7.9%；香港、澳门和台湾同胞 118.55 万人次，增长 3.8%。全年旅游总收入 709.66 亿元，增长 13.6%。
全年社会消费品零售总额 3320.43 亿元，比上年增长 10.0%。分地域看，城镇消费品零售额 2637.32 亿元，增长 10.1%；农村消费品零售额 683.11 亿元，增长 9.8%。从消费形态看，商品零售 2989.14 亿元，增长 10.7%；餐饮收入 331.29 亿元，增长 4.4%。在限额以上批发和零售业的主要商品零售额中，日用品类比上年增长 32.0%，家用电器和音像器材类增长 25.6%，粮油、食品类下降 11.6%，汽车类增长 13.7%，石油及制品类增长 12.8%。
全年进出口总额 4357.44 亿元，比上年增长 6.1%。其中出口 3153.60 亿元，增长 1.7%；进口 1203.83 亿元，增长 19.6%。实现外贸顺差 1949.77 亿元。
分贸易方式看，一般贸易出口 1818.08 亿元，比上年增长11.0%；加工贸易出口 805.81 亿元，增长 1.0%。分出口产品看，机电产品出口 1743.59 亿元，增长 5.1%；高新技术产品出口 242.58 亿元，增长 6.0%。分出口市场看，对香港市场出口 410.22 亿元，下降 6.1%；对美国市场出口 494.9 亿元，增长 10.9%。全年新签外商直接投资项目 315 个，比上年增长 37.6%；合同外资金额 15.84 亿美元，下降 28.9%；实际使用外商直接投资金额 16.23 亿美元，增长 10.3%，其中制造业占 24.3%，房地产业占 8.8%，批发和零售业占 2.6%。
2017年年末全市共有普通高等学校 13 所，全年招生 4.41 万人，在校学生 12.20 万人；普通高中 58 所，招生 3.91 万人，在校学生 11.69万人。
二、房地产市场研究
2017年是佛山楼市调控密集出台的一年，在经历限购、限贷、限价、限签“四限时代”后，楼市逐步从高温过热转向平静理性；全年共成交1209万㎡，与2016年同期相比有较大回落。市场热度明显下降，供需均有不同程度的萎缩，但价格保持小幅上涨；由于楼市实行分区差别化调控政策，这就导致了市场成交结构出现分化，东部限购镇街“遇冷”需求大幅下降，而中西部非限购镇街成交“节节上升”。在外区客和投资需求逐渐西移的背景下，分区域差别化的限购政策引导市场成交结构出现变化。非限购区市场猛然升温，成为新一轮楼市热点，而过往热点区域（广佛交界）在政策的调控下量价得到有效控制。2017年佛山楼市在板块轮动的作用下，跨区跨板块置业渐成常态，区域均衡化发展开启楼市新格局，佛山楼市正悄然开启新的格局。
随着十三五规划、粤港澳大湾区等规划利好下，佛山楼市仍有较大的潜力，从来外开发商逐步布局佛山可看出，佛山楼市仍有上升空间。但在调控政策持续施行的情况下，未来佛山的成交量价仍会受到压制。
1、土地市场供需回暖，地价平稳上升
政府土地供应步伐较2016年有所加快，但以非限购镇街为主，中心城区可供使用土地资源依然贫乏；尽管设置限地价、竞配建、自持、自销等门槛，却挡不住房企的拿地激情，本年再有12个新晋房企进入佛山市场，并不断刷新区域地价，但多元化的土地出让方式促使地价回升相对温和。
2、顺德、三水为主要供求区域，高明地价上涨幅度明显
顺德和三水区为土地市场主要供求区域，占全市六成左右，集中在大良、北滘、三水新城、北江新城等板块；往年的推地大户南海区本年度仅成交12宗商住用地，合计64.6万㎡；禅城区土地供应依然稀缺；五区地价全线上涨，但高明区上涨112%，幅度最大，禅城区地价破万。
3、一季度成交平稳，二季度供求两旺，下半年地市竞争激烈
一季度月均成交量在35万㎡，二季度供地节奏加快，成交量价走高，下半年多宗优质地块推出市场，市场活跃度逐渐提高，实力房企频频出手，外来房企相继进驻并搅热佛山土地市场，竞争尤为激烈。
4、“限价+竞配建+竞自持+竞自销”新规则，土拍市场逐步回归理性
优质地块遭哄抢，市场频频产生高楼面地价，但仍以小型地块为主流。达到万元以上楼面地价的地块高达29宗，为历年最高。5万㎡以下的小型地块一直占主流位置，2017年没有15万㎡以上的大规模地块，10-15万㎡的地块仅有5宗。
5、佛山地价攀升，各镇街地价创新高形成三级价值梯度
管设置限价、无偿配建住房、自销住房、自持住房等门槛，却挡不住房企的拿地热情，纷纷突破溢价上限，刷新各镇街最高楼面地价记录。
6、 2017年佛山商品住宅成交面积高达1186万㎡，远超广州和深圳
在楼市调控政策不放松的大背景下，2017年广东三大城市佛山、广州、深圳的住宅成交量较去年同期均有所下降，同比降幅三成以上，但今年佛山商品住宅成交面积仍高达1186万㎡，远超广州和深圳。价格方面，佛山楼价同比涨幅7%，同样略高于广州和深圳。
7、政策调控下，楼市供求回落，价格平稳上升
自2014年起，佛山商品住宅成交量分别突破1000万㎡，1400万㎡，1900万㎡关口，2017年在限购、限贷等政策调控下，仍稳居1100万㎡以上，供应恢复到2015年水平，价格则首次突破万元大关，创历史新高。大佛山2017年供应商品住宅1185万㎡，成交面积为1209万㎡；供应较同期下降15%，成交量较同期下滑37%。大佛山成交均价为10060元/㎡，相比去年同期上涨6%。 在严格的调控政策下，佛山供需均大幅下滑，而价格则保持高位。
截止2017年12月，大佛山住宅市场存量共590万㎡，同比减少4%，按照近6个月月均消化速度计算，消化库存时间缩短至7个月。
9、供应金九银十旺盛，成交一季度突出，价格整体走势平稳
2017年供应高峰为传统“金九银十”营销节点，9月供应高达184万㎡，成交高潮则集中在一季度，3月峰值为198万㎡。价格方面，政策调控下，全年价格走势比较平稳，12月在高价项目签约刺激下略有上升。
10、非限购区域成交市场成交主力，价格同比上涨明显
受限购影响五区成交量同比下滑明显，非限购区三水、高明价格同比大幅上涨。
价格与成交相反，五区价格同比均有上涨，而三水、高明两区均价涨幅明显，南海区涨幅放缓。
佛山五区中以南海区供应最多，近两年三水区供应则保持高供应量，顺德与禅城则呈不同程度的下滑。
佛山五区中以南海区成交量占比达35%，其成交面积达422万㎡�...